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不動産投資のリスク

空室のリスク

ワンルームマンションの場合は、 1戸しか所有されていなければ、家賃は0%か100%しになります。リスクヘッジするには需要が高いエリア、つまり東京や神奈川の一部で所有される事が第一になります。そして、競争率が高い物件、最寄りの駅から10分以内であったり、利便性だったりします。一方で一棟マンション・アパート経営は稼働率も大事ですがキャッシュを生み出せるかも同等以上に大切なので、首都圏だと利回りが低く、キャッシュフローが悪いので東京と比べて多少需要が低くても、地方の物件(政令都市)をターゲットにして利回りを高くするのが重要になります。何故ならワンルームマンションと違い入居稼働率が70%ぐらいでも返済が可能な物件が多いからです。

この空室のリスクを対処出来れば、同時に人口減少リスク、価格下落リスク、流動性のリスク、家賃下落のリスクへの対処に繋がります。

地震のリスク

建築基準法の中には耐震性に関する基準があります。これは建築基準法が1948年の福井地震の被害を受けて法制化されているからです。 その後、大地震が発生する度に、建築基準法は改正されています。例えば、1968年の十勝沖地震を受けた1971年の改正では、マンション内の鉄筋コンクリートの柱部をより強固なものにするよう義務付けられました。また同年の改正では、1964年の新潟地震で起きた液状化現象を受けて、木造建築でも基礎部分をコンクリートにすることが義務付けられています。1923年の関東大震災では木造はおろか建築基準法すらなかった時代ですから被害が大きいのは当然です。

なかでもターニングポイントとも言うべき大幅な改正が行われたのが、1981年6月1日です。これは1978年の宮城県沖地震を受けて改正されたもので、この改正以前を旧耐震基準、以降を新耐震基準と呼んでいます。

下図の表ー3でも大震災であっても新耐震基準であれば大破はほどんどありませんので、新耐震基準の物件を購入するのと地震保険を付ける事もリスクヘッジに繋がります。

考えすぎるリスク

不動産投資を勉強され知識を身に付ける事は重要です。しかし、「考え過ぎ」と「タラレバ」は投資を破滅へと導く恐れがあります。リスクを過大評価する事に繋がります。                          100点満点の物件はありません。満点の物件を探して仮に5年考えたまま購入しなければ、5年間の節税額や完済する年齢が遅れるだけです。1年でも完済するのが早ければ大きな差になります。投資対象として合格点の物件はたくさんあります。不動産で得た収益を不動産に充てて、さらに収益を増やしていく事がリスクを軽減して成功する近道である以上、早めにスタートする事と「出来ないこと」「失敗すること」を考えるのをやめて、「出来ること」や「どうやったらうまくいくか」を考える事が最も重要ではないでしょうか。